Übergabevertrag
Wer mit „warmer Hand“ schenkt, erlebt die Früchte seiner Tat selbst – und spart nebenbei noch Steuern.
Die Übertragung von Vermögenswerten zu Lebzeiten kann viele Vorteile haben, z.B.
- erhebliche Reduzierung von Erbschaftsteuer,
- Schutz des Vermögens bei eigener Pflegebedürftigkeit,
- Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen oder die
- Ausstattung von Angehörigen mit notwendigem Startkapital.
Wichtige Fragen
Vor der Übertragung von Vermögenswerten sollte immer abgeklärt werden, ob ich
- auf mein Eigentum überhaupt verzichten kann, weil für mich ein Verkauf nicht mehr infrage kommt,
- für mich und meinen Partner bestimmte Nutzungen vorbehalten sollte wie Nießbrauch oder Wohnrecht,
- Risiken beim Erwerber aus-schließen sollte durch den Vorbehalt bestimmter Rück-übertragungsrechte.
Auf den Wert kommt es an
Bei Übertragung von Immobilien müssen zunächst deren steuerlicher Wert und dann die vorhandenen Befreiungsmöglichkeiten von der Schenkungsteuer ermittelt werden. Erst dann kann festgestellt werden, wie viele Anteile steuerfrei übertragen werden können und welche Auswirkung dies auf spätere Erbschaftsteuer hat.
Dazu muss der abgefragte Bodenrichtwert auf die tatsächliche GFZ umgerechnet werden. Erst dann steht der zutreffende Bodenrichtwert fest. Für die Regelherstellungskosten des Gebäudes sind die einzelnen Gewerke nach Anlage 24 zum Bewertungsgesetz zu gewichten. Aus dem Ergebnis beider Positionen lässt sich der Sachwert der Immobilie nach Anlage 25 zum Bewertungsgesetz ermitteln.
Von diesem Wert kann der Kapitalwert eines etwaigen Nutzugsvorbehalts abgezogen werden. Der Saldo ergibt den Grundbesitzwert und ermöglicht so die Feststellung des steuerfrei übertragbaren Anteils.
Nicht ohne Absicherung
Absicherung vor Risken beim Erwerber erfolgen durch Vorbehalt von Nutzungsrechten (Wohnrecht oder Nießbrauch) und durch Vorbehalt von Rückübertragungsrechten.
Das Wohnrecht ermöglicht nur eine Selbstnutzung des übertragenen Objekts, was von Vorteil sein kann, wenn beim Umzug ins Pflegeheim nun das Vermietungsrecht beim Erwerber liegt und nicht beim Sozialamt. Der Erlös bleibt so in der Familie. Beim Nießbrauch behalte ich alle Nutzungsvorteile, also auch das Vermietungsrecht. Das kann wichtig sein, wenn die Miete für mich ein wichtiger Zusatz zur Altersversorgung ist.
Rückübertragungsrechte werden z.B. für den Fall der Insolvenz des Erwerbers vorbehalten. So kann das Objekt aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden. Gleiches gilt für den Fall der Zwangsvollstreckung, aber auch bei Trennung und Ehescheidung, des Vorversterbens, der Veräußerung ohne Zustimmung, etc.
Wichtig ist, dass die Rückübertragung nicht automatisch erfolgt, sondern nur auf Verlangen. Dadurch kann ich selbst entscheiden, was gerade besser ist. Das Rückübertragungsrecht kann auch auf meinen Ehepartner übergehen und auch auf bestimmte Zeit beschränkt werden.
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